（注：小米爸爸制图）

转眼小米已经一岁有余，不仅会跑会依依呀呀，还会思考问题了~~~ 看着小米的每一个小小进步，都是那么甜蜜的幸福！

我的位置从黑板上数下来第三排，正中。看不到后面的考风是否严正，只听见监考先生大声制止诸如提前交卷行为。貌似纪律严明，可我纳闷的是为何从头到尾准考证身份证连看都不来看一眼，根本没人关心我是谁嘛！这让我把肠子都悔绿了——你怎么就没提前想好找替身这样的事情呢！笨死了！

先贴点泸沽湖的照片：

我身后就是泸沽湖了。从丽江到泸沽湖需要跑8个小时左右的山路，但实际里程只有200多公里。颠簸过5座大山之后还能挤出笑容实属不易~

从这张照片看，泸沽湖是不是有种“神秘”的感觉啊？

到泸沽湖的第一个活动就是划船到湖中心的最著名的一个小岛去（名字我都没记住）。

这是岛上的佛寺。据称是泸沽湖最神圣的庙宇。

到了之后入住里格半岛的客栈。那里的客栈很多，基本都是外地人租地盖起来的木头房子（本地人做生意做不过外地的，大概“外地人更明白外地人需要什么”~），装修得挺舒服，价格也很公道。一般标间50元/晚就已经不错了。可以先走一圈到处看看，然后选择一家性价比较高的住下。

我们住的景观房只需要100元/晚，上图是窗外景观~

再来一张格姆女神山的合照。为了照这张照片，在大太阳下晒了一小会儿，结果就这一小会儿就把鼻子颧骨晒红了一片！

在豆瓣看到一个女孩的评论，获得许多人的共鸣，部分转载如下：

from http://www.douban.com/review/1933769/ 

只愿你曾被这世界温柔相待 by 水木丁

      性格懦弱，总是怯生生的小林君，在走进死者的家中的时候，也是被人指责为“赚死人钱的。”但当他的手温柔的握着死者的双手，抚摸过他们的脸颊，额头，为他们擦拭身体，为老奶奶穿上丝袜，为儿子梳好头发，为妻子点上口红的时候，失去亲人的人们，知道他们把自己最爱的人托付给了值得信任的人。我的父亲卧病十七年，最后三年，他浑身插满管子躺在那里，被人们搬来搬去，翻来翻去，我一直很希望，人们可以对待他温柔一点，但你知道你无能为力，你不是医生不是护士，不是殡仪馆的工作人家，你不能挑人家的不是，这个世界上，粗暴是大多数普通人对待他人的方式，我们被粗暴的对待，然后又粗暴的对待别人，这似乎已经成为一种循环，大多数人内心已经麻木，浑然无觉。所以，在一个连活人都不能被温柔对待的世界里，就更别说对死者的尊重了。
　　
　　是因为这样，佐佐木先生才一眼看到了小林君内心里的温柔的吧。他像一个孩子一样的软弱，没有竞争能力，却善良，温柔的可以平等对待每一个死者，不管他们是怎样的死法。内心里还有这样温柔的人，在这个冷酷的世界里，是多么难得的珍宝啊。看电影的时候，我一边流泪一边想，如果是我的父亲，要是也能让小林君来帮助，温柔的握着他的手，走完最后的路，那该有多好。《入殓师》的英文海报上，有一句话写到——The gift of the last memories. 而我关于我父亲的最后的记忆，是充斥了那许多粗暴贪婪的嘴脸的记忆，太不美好了，所以很少回忆。能遇到小林君这样的人，是多么的幸运啊。它照亮了生者的回忆，的确是上天的礼物。作为一个内心深处的自毁者，我活在一个人人互相粗暴相待的世界中，我从来不曾奢求我自己可以死得其所，我可以对自己很无情，可是在我不曾被温柔对待过的此生里，仍然有我内心最柔软的部分，长在我爱的人的身体里。我深爱过的人，我是多么希望你们能够被这个世界温柔的对待，哪怕是在你们离去的时候，能够有一双手，温柔相握。
　　
　　小林君，谢谢你曾经这样温柔的对待这个世界。在这样的世界里可以用自己的温柔的方式生存下去的人，是了不起的人。我知道这个世界，是那些粗暴，强壮而冷酷的人们的，他们崇尚无情，以为这样就可以让他们少受痛苦。但是，当我审视自己的内心，发现在深深深深的地方，温柔还在，我还可以，用我自己温柔的方式，对待这个世界，那是很好的一件事情。好得就像，在尘埃里静静绽放的一朵花一样。

来源：http://finance.qq.com/a/20090807/002515.htm 

上海房价压力超巴黎 谁是房价上涨的推手？

2009年上半年，北京房价涨幅近三成，上海商品住宅成交均价不断走高，逼近1.74万元/平方米的历史最高纪录，深圳房价创11个月来新高，广州位居全国新建住宅销售价格月度环比涨幅首位……

本期话题我们不评论房价上涨的合理性，也不从经济学角度来分析振兴房市对GDP的贡献度，仅仅从高房价对百姓生活的影响上作一次实访。

社会稳定器也“买房难”

在一个成熟的社会中，中产阶层应该是缓解贫富差距、促进社会公平的 “稳定阀”，但记者通过调查发现，对中等收入人群来说，买一套合心意的房子也不容易。

一般来说，我们对中等收入人群定义为月收入应在5000元左右，他们的职业多为事业单位管理人员、党政机关公务员、教育工作者、企业技术人员、经理人员、私营企业主。学历至少要接受过本科及以上教育，中等收入人群有时也被戏称 “夹心阶层”，意即他们既不如上层社会人士般享有巨大财富，又不像低收入人士般能享受社会福利保障，夹在中间。

而在上海这样的一线城市，年轻的中等收入人群为了买到一套婚后的家庭生活用房，不仅要耗尽小两口所有积蓄，还要将各自父母的积蓄借来，举三家之力才能付完首付装修住进去，接着开始当 “房奴”。

而当我们盘点2009年上半年的房地产数据时，本应是房地产的冬天，却变得像6月的天气一样热浪逼人——在全球金融危机正在发生的情况下，中国出现的高房价一时之间拯救了房地产开发商、 GDP数据和财政收入，但我们拿什么来拯救想要购房的中等收入人群？

上海房价压力超巴黎

在一个颇有人气的网络论坛上，一位网友凭其在法国生活的经验和记忆，写了一篇题目为 “法国物价对比上海物价”的帖子。

该网友写到， “法国的低收入群每月工资是3000-4000欧元左右，扣除33％-48％的个人所得税，到手约1500-2000欧元左右，那我用一个最低值1500欧元。上海的低收入群每月工资是1000-2000元人民币，但是税收很少，一般到手也有1500元左右。”

基于两国差不多的低收入水平做了比较，其中房价的一项差距尤为惊人。网友称，巴黎的一间60平方米的房子，大约是3-5万欧元。按照最高的5万元算，再除以月收入1500欧元，得出巴黎房价是月收入的34倍不到。而在上海，非市中心小户型大约60平方米的房子，大约是60-70万元人民币。按照最低的60万元算，再除以月收入1500元，得出上海房价是月收入的400倍。

难怪有人开玩笑，在巴黎低收入群如果不吃不喝3年不到就能买间市中心的房子，而上海低收入群不吃不喝要起码33年才能买得起一套非市中心的房子。当然，大多数人买房还是靠的房屋贷款，而贷款的年限越长，要还的利息就越多。显然，将这一因素考虑进去的话，上海市民买房的压力就不仅仅比巴黎市民重11倍了。

80后买婚房：无奈成为“啃老族”

“还好房子买得早，如果等到现在，买房子就更加困难了。不过为了这套小房子我们变成了‘啃老族’。”小顾告诉记者，他和小奚都是“80后”，毕业两年多，工资不高，两人家起来8000元左右，由于工作时间不长尚无多少积蓄，买婚房只能向父母寻求“赞助”。

去年下半年为结婚两人开始看房子。 “由于预算有限，一开始我们准备买一套远一点但稍微大一点的房子。”小顾说，一开始他们主要考虑的是浦东的新房，而且那时不少楼盘都在宣传降价。

但在几乎把浦东所有的新开楼盘看遍后，小顾发现不少楼盘确实在降价，但开发商推出的房源可选择的楼层、户型也较少，一般都是些卖不动的房型。而房型楼层合适的，又实在是太远，出了外环线开车还要20分钟，上下班实在不方便。 “最后还是放弃了买新房想法。 ”经过一番权衡后，小顾最后决定买二手房。

“当时市场冷清，去中介说了意向后，天天能接到他们的电话来推荐房源。 ”小顾告诉记者，当时他并没有急着买房，觉得房价还会跌，所以一直想挑一套最合适的。

不过到了今年3月的时候，他发现原本自己觉得还不错的房源都卖掉了。 “一开始我还认为是中介在和我‘玩花样’，但后来我发现这种情况越来越多，而且不是发生在同一家中介，这时我觉得应该要买房了。 ”

最后，小顾以52.6万元买了位于德平路的一房一厅，“父母出的首期，剩下来的我们两个人贷款。”小顾无奈地表示，虽然工作了可还是要靠父母，自己也觉得很不好意思。“这都是被房价逼的，我买了房子的同学大多和我一样，都是父母帮忙付的首期。按照现在我们的收入，要想存下房子的首期，就算不吃不喝最少也得4、5年。 ”（作者：李伟）

一套300万元的房子消灭一个中产家庭

房价300万30年按揭月供1.5万 一套房子造就一个“房奴”家庭

以在本市某报社工作的资深编辑严女士为例，一家三口在普陀区华师大附近的一处房子里居住了近十年。

就在一年以前，严女士购买了普陀与嘉定交界处的一所房产，大约200平米，以每平方米1.2万元的价格成交，首付30％，在银行按揭了19年，每月需还款约1.2万元。现在严女士的女儿刚刚走上工作岗位，全家一月的收入大约为2万。那么每月交了房贷以后，家庭的可支配收入只有8千元，除去伙食水电，真正可用的也所剩不多，如果想要再买辆车，可能需要再存好几年。

“房奴”影响幸福指数

有购房困难的远不止严女士一家，在我们讨论房价这个问题时，刚结婚不久的同事也诉苦：自己刚买的一套总价300万元的房子30年按揭每月要还1.5万元，他现在只能靠拼命工作来还贷了。

这轮房价上涨的因素有很多：刚性需求，土地资源有限，富人在增加；政策刺激房价反弹，信贷资金投放多，流动性充裕；实体经济难以盈利，投资经营环境恶化，企业家将资金投入楼市；通胀预期将通胀避险资金带入楼市等。如果房价上涨的资金推动因素大，势必会产生房地产泡沫。

房价由市场决定，有需求，有供给，没什么好说的。但中等收入人群层买不起房子，即使想方设法买了房子后沦为“房奴”，就足以影响一个家庭的幸福指数。

业内专家称，房价飙升会抑制民间的投资和消费，降低整体福利水平，提高社会成本，诱使经济增长的方式更加依赖投资而不是消费。房价的迅速上升，让普通老百姓增加了生活压力，不少家庭为了在自己心仪的城市有一个栖身之地，耗尽了所有的积蓄，从小康之家变得债台高筑，“房奴”们被每月的高额房贷压得喘不过气来，只好缩减本来用于其他方面的消费和投资支出，导致经济增长方式转型陷入困境。

高房价压缩财务空间

“当了‘房奴’的中等收入人群就意味着，不敢炒老板的鱿鱼，更不想被老板炒鱿鱼，没有钱学习和进修，不能去旅游，工作压力大，心理压力更大，只能维持生存，无法奢望发展。 ”一位目前收入也有5千左右的白领这样感慨自己的生活质量。

在高房价的压迫下，哪怕是中等收入人群，感觉也“比较差”。高房价在透支中等收入家庭的财富，也在透支着中国的未来。而中国的中等收入人群本来就比例不够大，目前畸高的房价成为财富过度集中的一种典型体现，高房价导致贫富分化加剧，中产阶级崩溃。

对中国的中等收入人群有着深入研究的南京大学社会学院院长周晓虹教授得出结论：“高房价成为中国中产阶级成长的主要障碍。在中国，收入差距的拉大不仅伤害着底层的人民，也开始伤害中产阶级。 ”(王毅鹏 李伟 崔烨 孙冰 李哲蕴)

【故事一】三口之家：拆迁扯出买房难

李先生一家三口住在浦东一室户的旧民房，夫妻俩是普通的工薪阶层，平日努力工作，勤俭节约，已经积攒了一笔不小的存款，预备作为儿子未来的教育经费。

年初时，李先生接到拆迁通知，政府要收购他们的房子做“世博”建造。对这小小的三口之家来说，拆迁搬新房是件再好不过的事了，在这轮房价疯狂飙升的经济形势下，不但省了购置费，还能以旧换新改善住房条件和环境。

然而，接下来的几个月里李先生得知政府配置的新房位于南汇地区，与现住的浦东新区相差十万八千里，一家人又犯起难来了：李先生本人因为前几年劳累过度，身体一直不好，原有单位班车每天接送上下班，但班车不经过南汇地区，让李先生破费不说，来回路程就要两个小时以上。

最让夫妻俩头疼的是小学四年级的儿子明年就要考中学了，两人不希望在最后一年替儿子换学校，怕影响学习情绪。可小学没有住宿条件，也不能让孩子每天一两小时都在上学回家路上奔波。李太太于是提出不拿房、改拿乔迁费，再通过银行贷款，凑一笔钱在浦东买一户小型住房。提交申请当天，银行方面就退回了他的贷款申请，理由是没有足够的抵押物。银行信贷员向他们透露，这种三口之家，尤其是贷款额度较小的家庭想要贷款买房被拒绝的案例已经越来越多。

像李先生这样拆迁的情况，除非将政府提供的新房作抵押，不然申请被拒是不可避免的。不仅如此，这位信贷员表示，自己就遭遇过许多白领辛苦工作积攒的钱也因为买房子而瞬间缩了水的情况，有了孩子的家庭更是被房贷压的喘不过气来。李先生也只能无奈苦笑：“不拆迁还好，一拆迁反而多出那么多烦恼来，现在买房真是越来 “吓人”了。 ”

【故事二】单身“王老五”变“房奴”：买套房元气大伤

“没钱下馆子了，平时在家里做饭，就算到外面去吃也就吃一碗葱油拌面。”刚刚从“新贵”变成“房奴”的龚先生一脸无奈地向记者表示。在一家大型设计公司工作的他，上班仅5年，存款就达到了60万，至少达到了“白骨精”(白领骨干精英)的标准。

然而，一套房子却使他的生活从康庄大道急剧走向了温饱之路。“没办法，要结婚，房子总归是要买的。总不可能住到外地去吧。在上海买房子就是这个价位。”龚先生摇了摇头说道。

记者发现，他的这套住宅其实“性价比”非常高，“我是在今年4月买的，等于捡了个‘皮夹子’，也不是在市中心，是位于共富新村地铁站的一套复式住宅，面积150平方米，总价140万。”

他表示，这样算下来单价仅9000多一平方米，而仅仅过了3个月后，南汇和奉贤等远郊的房子都飙升到了10000元以上。

虽然这套房子买得相当划算，可龚先生还是高兴不起来。为了这套房子，不仅他那60万的存款兜了个底朝天，每月还要还款5000多元。“虽然5000多元对我们小两口来讲，并非负担太重。但是我们还要装修吧，还要结婚吧，还要买家电吧，钱从哪里来呢？”

于是，龚先生只能缩减开支，减少外出吃饭和娱乐活动。“基本在家做饭，偶尔出去吃碗面。”对于他非常热爱的某品牌咖喱饭，40元一份的价格已经让他“望而却步”。平时泡吧唱歌的次数也明显减少了很多。

上个星期，房子的装修工程终于结束了，“装修款是问朋友借的。家用电器还没买。”龚先生表示家电只能采取“各个击破”的办法，到每月发工资的时候买一个。这个月他刚刚买了一台空调。

这套房子让龚先生元气大伤，财富的积累估计需要几年才能复原。“我们结婚后想要孩子，估计葱油拌面的日子还将持续。”龚先生站在150平方米的复式房子内对记者表示。

理财导航 中等收入白领买房“四部曲”

第一步：定位很关键

理财专家指出，月收入5000元的中产阶级看似“有钱”，但在决定购房前还要是从多方面因素着手，衡量家庭收入水平、现有存款额、可获得的贷款额度及亲友可资助额等正确估算自己的实际购买能力，以便最终确定所要购买房屋的类型、面积和价位等。

因为购买房屋的地段、面积、总价等因素，将会直接影响未来银行评估及最终放贷数额。

第二步：货比三家

目前不少银行都推出了 “直客式服务”，与传统个贷金融机构的服务模式是“碰撞”的。客观的说，银行“直客式服务”具备省钱的优点但是相对的贷款产品较为单一，而个贷金融服务机构从贷款服务专业性，房地产、金融政策的权威性，以及掌握多家银行贷款产品的角度来谈都更具有无可比拟的优势。所以，购房者在贷款买房前更应该“贷比三家”，选择适合自己的贷款委托方式。

第三步：注意贷款方式

中等收入人群在办理贷款环节中应注意贷款方式，顾及“提前还款”因素。虽然目前月收入5000元，但对于今后可能发生的变化谁也无法预料，特别是在现阶段金融政策“摇摆不定”的市场状况前，更应该注意选取最适合自己的还款方式，同时还要兼顾到贷款后的“提前还款”因素等。

弃“本息”转“本金”。虽然各家银行都已推出不同种类的贷款产品，但目前为止，房贷者最常用的还款方式还仅是局限于“等额本金”和“等额本息”。就这两种方式而言，或许房贷者已习惯使用“等额本息”还款。但是，“等额本金”的还款方式更适合房贷者在多金融政策的市场环境中使用，虽然最初还贷时借款人会感觉到每月的负担较重，但随着归还的本金增多，利息支出也就会相对减少，最终还贷压力会减轻很多。

应趁早做好“提前还贷”的打算。需要注意的是，银行对于提前还贷的要求不同，比如有的银行规定是放款一年后才能提前还贷，有的银行规定提前还贷要是1万的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金等。

第四步：控制个人财务

中等收入人群虽然每月收入不菲但也要注意控制个人财务支出，避免因过度消费而引发“经济危机”。一般原则下个人负债不要超过个人总资产的50％，否则家庭资产的安全性就会受到威胁。所以“开源节流”就显得更为重要，只有合理安排开支才能保证家庭有适当的资金进行其它投资规划，从而达到“开源”的目的。

“伟嘉安捷”的理财专家指出，在社会经济中，中间阶层是社会基础与是社会稳定的中坚力量。所以，在宏观调控加大力度，金融政策“漫天飞舞”的情况下，国家更应该通过健全的法制、有效的税收体制以及相应的社会保障体系，在保护低层收入群体经济利益的同时，适当合理有效的维系中产阶级的房产理财趋向。

谁是这轮房价上涨的推手？

胡俞越

今年春夏之际，国内房价突然攀升引起社会的广泛关注。

事实上，房地产业作为天量信贷的最大受惠者，在迅速完成V形反转的同时也为投资做出了巨大贡献。可以说，二季度经济良好表现的功臣非房地产业莫属。

房地产市场的产销两旺推动着房价攀升，在宏观经济尚未全面回暖之际，房地产业率先进入了繁荣。在城市化进程不断加速的今天，城市土地供应和需求的矛盾越来越明显，尤其是中心城区地少人多的局面令这一矛盾更加难以调和。因此，从长远来看，房地产价格的上涨是必然且合理的。

然而，在当前的宏观形势下，房价上涨还有以下的原因：

信贷资金推动了房价上升。据央行的数据显示，今年上半年我国新增贷款7.37万亿元，超过了2008年全年的新增贷款的1.47倍。天量信贷资金的投放释放了大量的流动性，助长了资产价格的上升，房地产价格亦不例外。另一方面，由于贷款总额中以中长期为主，这更是为资金进入房地产市场提供可能。有关机构测算表明，上半年有20％左右的信贷资金流入房地产和股市等资产市场，由此推动了房地产的量价齐升。

一些地方政府放任价格上涨，在一定程度上抬高了房价。由于经济增速放缓，政府财政收支情况不甚理想。根据财政部公布的数据，今年上半年全国财政收入同比下降2.4％；财政支出则同比增长26.3％。收入的捉襟见肘迫使一些地方政府不得不开源节流。而占政府收入较大比重的土地出让金、房地产税收的增加将确保政府收支的改善。因此，房价上涨对一些地方政府和房地产商而言是一件“双赢”的事，自然乐意为之。

投资者强烈的通胀预期使房地产投资成为保值选择。环顾全球，各国的救市行为使流动性充裕成为了普遍的现象。此外，大宗商品价格均已悄然回升，原油价格更是在不经意间突破了70美元的大关，输入型的通货膨胀似乎近在眼前。同时，随着国内信贷资金和M2的持续上升，流动性的释放已经导致了国内资产价格的上升，未来通货膨胀的预期较为强烈。而房地产投资作为保值的理想选择成为投资者追捧的对象，房价上升自然顺理成章。

房地产商的造市活动助长了房价上涨。一些地区房地产商自产自销制造假象，而近期北京地区房地产商捂盘惜售的现象更是惊动了政府。造市所形成的示范效应和羊群效应对房价的上涨起了推波助澜的作用。

次贷危机导致的全球性房地产业的寒冬尚未过去，行业结构优化整合尚未完成之时，国内房地产业便华丽转身直接进入了盛夏。房地产业的“硬起飞”也导致了诸多不甚合理的现象，具体体现在市场结构和行业结构的畸形发展上。 2007年房价的一路蹿升最终导致了巨大的通胀压力，而此轮房价上涨也逐步凸显出通胀的隐忧。

作为支柱产业之一，房地产的兴衰关系着上下游诸多产业的发展。历史也证明，房地产业的繁荣成就了2003-2007年中国经济连续5年保持两位数以上的增长。但刚刚过去的上一轮通货膨胀，房地产价格猛涨成为通胀的背后推手。此次资金推动的房地产市场升温更是将银行牵涉其中。由过度信贷引发房地产市场崩溃而导致的次贷危机尚在眼前，我们绝不能重蹈美国的覆辙。多年前，中国银行业改革之初曾背负了大量不良贷款，如今好不容易走出险境，要防止这种情况卷土重来。

我们必须牢记历史的深刻教训，正视这一潜在风险。基于房地产业之于国民经济的重要性，房价不能大涨，亦不能大跌，国民经济的健康发展需要房地产业回归良性的发展轨道。我们有充分的理由相信，在房地产业经历了充分的调整之后，中国经济定会迎来更美好的明天。

（作者为北京工商大学证券期货研究所所长、教授）

下班回到小区门口的时候，刚好看到一个高大魁梧的、绷着脸、大汗淋漓的父亲，不由分说地挥起手里的粉红色的毛巾，开始往他跟前、扎着三束辫子、穿着同样粉红、大汗淋漓的女孩子腿上用力抽打。我一下子就被眼前冲击在一起的两团粉红色弄懵了，那“啪啪啪”的声音提醒我，这大男人不是在给小女孩弹灰尘吧！

就在我正想低头回避这一幕的时候，站在小女孩身后呆若木鸡、不起眼的小不点男孩突然动起来，把我的注意力一下子吸引过去了，使我无法不保持平直的视线——天哪，他那小小的脸上惊恐万状的表情令我想起越战那张著名的照片上，一群身上被燃烧弹点燃的、一路狂奔的小孩，他边跑边哭，一头扑进坐在一旁的奶奶怀里，然后惊魂未定地流着眼泪和鼻涕，瞪大眼睛望着那魁梧的男人和双臂夹紧着边走边用眼睛怯懦地瞄瞄父亲的粉红女孩走远。

我以前说如果孩子不听话我大概会揍他，现在我再也不想这么提了。

这叫他感到有些犯难的是老外咨询公司交给他们的调研中漏译的部分问题。他说公司某项目要引进一个系统，咨询公司针对这个需求给他们发来了调研，“他们要给我们评估，看看我们值不值得使用他们的系统”。

听到这句话我差点从凳子上掉下去!

必须承认，跟Asum同学一比，我的态度显然非常不好。因为我的第一反应是——喂，有没有搞错！你们才是大爷，什么看看你们值不值得使用他们的系统，是你们看看他们的系统值不值得采购！调研问题看不懂给他打回去，直接跟他们说抱歉英文看不懂，看不懂就不知道如何配合你，所以请尽快找人给大爷解释清楚！你有解决方案别人就没有么？看谁紧张一点~

除非你认同店大可以欺客…… 顾客才是上帝斗嘛！

呜，其实…… 我干嘛这么激动呢？嫉妒啊，我所知道的服务提供商不停强调着“客户为先，服务至上”，售前经理为令客户相信“你不用我的产品就太傻了”把嘴皮子都说破了，哪个咨询公司可以做到这么拽，说要看看客户值不值得用他的产品！

Asum你们也太没大爷范儿啦~

《房价升租金降 租售比反差大警示楼市风险》2009-7-18  from http://zixun.goufang.com/HTML/20090718/296/20090718359244.html?cityid=dl

今年上半年，一方面是市场销售火爆，房价大幅上涨，北京、上海这样的一线城市房价已经达到2008年以来最高房价，另一方面租赁市场租金却出现了持续下滑的现象。业内人士提醒，过低的租金回报率或将改变目前市场格局，促使市场面临分水岭。而长期看，房价势必会向租金靠拢。

     案例

     买房不如租房

     5月底，吴小姐和同学在望京租了一套两居室，精装修，家电家具齐全，通风采光都很好。月租2600元，包取暖费、物业费，如果租金年付的话，30000元/年。

    住了一段时间后，吴小姐想把这套房子买下来，简单了解了下市场。这个小区里，和吴小姐租住的房子同户型的一般售价在120万左右，最高售价135万。也就是说，按照120万元的价格，吴小姐可以3万元/年的价格租40年，如果要贷款购房，按首付两成，贷20年计算，以现在的优惠利率，购房本息总计165万左右，再加上购房契税、中介费等，预计总付出超过170万元，按3万元/年的租金，吴小姐可以租56年。考虑到买房后需要自己负担物业费和取暖费，56年至少要支出20万元。而此房的房龄已经有10年之多。

    吴小姐告诉记者："这样看来，买房真不如租房。"吴小姐认为这样离谱的租售比不可能持续，她准备继续租房，等待市场转机。

     市场现状

     租金普遍下降

    据中原地产三级市场部数据显示，春节后，北京市房产市场极其活跃，成交量大幅上涨，房价出现了不同程度的上涨，而与此同时，租赁市场却较为平淡，3月份后甚至开始走低。

    2009年上半年北京住宅租赁市场整体租赁价格走低，全市租金均价为2322元/月·套，比去年同期的2478元/月·套下降了6.29%。其中普通民宅租赁市场租赁价格指数自去年第二次交易旺季结束后出现了下调态势，进入到2月以后，指数走势稳中有升。而高端租赁市场租赁价格指数则出现了反复之后的加速下滑，未来一段时间内可能将继续维持这一状况。从城八区住宅租赁市场来看，2008年上半年城八区租赁均价达到了2387元/月·套，与去年同期的价格2793元/月·套下降了406元/月·套，降幅为14.54%。

    租售比反差增大

    按照国际上一般的租售比（即房屋月租金与售价之比）来衡量住房投资价值，正常范围应该在1：230至1：100之间。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，100个月至230个月（大致相当9年至20年）内能收回购房款，买房就是合算的。

    以两居室为例，右表是北京21世纪房地产经纪公司提供的近一个月以来北京热点成交地区的房屋租售情况。

    该表显示，几个主要热点成交地区的房屋租售比普遍在1：450-1：350的范围内这表明北京当前的房价水平已处于高位。

    研究

    租金回报率明显过低

    在房地产市场，房屋的租金水平体现了房屋使用价值的高低，是房价的基础。从理论上讲，商品房价格变化应与租金变化同步，但是，上海房地产研究院综合研究部最新研究数据显示，2004年至2008年，我国房价增幅高达6%到10%，而租金涨幅仅维持在2%上下。这种房价脱离房租的现象，说明房价增长过快，已经不合理。

    报告指出，目前我国房产租金回报率走势自2002年开始逐步下降，至今年一季度，租金回报率已降至4%，相对2001年一季度降低30%。报告显示，近12年我国房产复合租金回报率仅5.05%，明显低于法国9年的6%，英国26年的7.9%、澳大利亚22年的9.5%。

    对上海、杭州、北京、广州、深圳等7个城市的普通商品住宅进行了抽样调查，调查显示，一季度7城市普通住宅租金回报率除北京外均小于4%，低于香港、法国的多年复合租金回报率。而国际普遍认为，一个健康的房地产市场，租金回报率至少要达到5%。但指出，如要恢复到5%的租金回报率，7城市房价平均下降幅度需达31.5%之巨。

    业内解读

    四原因降低租金

    我爱我家副总胡景晖认为：租赁市场租金价格下降的原因有四，第一，今年租赁市场需求增幅出现回落，同时目前市场中租赁房源供给量相对居高不下，持续供大于求的状况必然会影响租金价格长期走势；其次，去年观望房价走势的承租人群在春节后不断转向一、二手房市场，承租需求进一步下滑；再者，去年租金价格过高还与奥运会的召开以及CPI不断抬升有关；第四，经济危机降低了部分承租者承租能力，业主不得不降低租金。

    市场面临分水岭

    中经联盟秘书长陈云峰认为，租金回报率的持续下降是一个非常重要的信号。据他分析，投资型需求中八成看重的是投资回报率，只要回报率能跑过银行利率就行，但现在租金回报率远低于5年期的存款利率，这将对理性投资需求产生很大的影响。

    陈云峰提醒购房者，投资型需求需要冷静理性看待市场，不要盲目追高。刚毕业不久的年轻人需要转变观念，别一门心思买房，"现在买房太傻，聪明人就去租房，千万别死要面子活受罪。"

     不一定代表泡沫化

     21世纪不动产市场分析师孟奇介绍，随着房产价格一路走高，房产投资风险正在加大，如果租赁投资收益逐渐缩小，会直接导致越来越多的人在购买房屋时更看重租售比，因为租售比是反映一个区域或者一个楼盘是否具备良好投资价值的一个主要参考指标。同时，租售比更多是作为判断房产市场投资过热的辅助手段，对于房价趋势的预判只起到参考作用而非决定因素。如果仅根据租售比走低就判断房价存在泡沫是较为武断的。

    房价必然要向租金靠拢

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，随着房地产市场趋于成熟，租金回报率应呈上升趋势。但从近几年国内情况看，租金回报率持续下降，这意味着以租金回报率衡量，我国房产的投资价值是下降的，原因在于租金增长缓慢，而房价增长过快。

    杨红旭指出，短期而言，受通胀预期影响，部分投资投机需求入市，必然会进一步推高房价，但长期而论，租金回报率偏低却是不争的事实，未来房价水平必然还会向租金水平靠拢。

     他提醒，受经济危机影响，短期内我国房屋租金回报率还将进一步下调。 

     市场反馈

    面对不断创新高的房价，相关部门终于出手了。6月22日，银监会印发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，重申要严格遵守二套房贷的有关政策。该通知下发给各地银监局，以及各政策性银行、国有商业银行、股份制银行和中国邮政储蓄银行。与此同时，杭州、广州、北京等地都出现了从严执行二套房贷的现象。业内人士认为，这将有效影响部分投机性需求入市。

功课做得不算仔细，大致如下，希望有更多思考和讨论：

1 ）出处：

“房子可以抵御通货膨胀”为潘石屹先生在2008年3月25日接受《华夏时报》采访时所言（可参考http://house.sohu.com/news/2008-03-29/449469.html ），原话是“……开发商会不会降价还要看通货膨胀能否控制得住，如果控制不住，我建议大家就要赶紧买房子，只有买了房子才能抵御通货膨胀，这是特别简单的道理。我认为应该买些值钱的东西，而房子才是最值钱最保值的。”

潘石屹先生没说为什么。

2 ）理由

天涯有人说“为什么”（http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/160323.shtml ）：

现在有人在通货膨胀来临前怀疑房屋是否可以抵御通货膨胀，说到底是文盲，土地做为稀缺资源可以抵御通货膨胀是百年来经济学的共识，怀疑这点，其实是空头狗急跳墙后的狡辩。
　　　　
经济学研究的狠心问题就是人来如何用稀缺的资源来满足人来无限的需求，而在人来中所有的资源中，土地是最稀缺的，其他还有矿山等不可再生资源。

通货膨胀是指商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，是说某项投资是保值性的，则意味着它能抵抗通货膨胀，即投入的资金的增值速度能抵消货币的贬值速度。就是能保证投资一段时间后所抽回的资金，能购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务。房地产通常具有这种功能。
　　　　
看完比较汗…… 要抵御通货膨胀很多人首先考虑买金……

然后……“为什么”说完了。

3）反对的声音

《房子抵御通货膨胀论比房企百日剧变论更可怕》（2008-5-10 by章林晓，fromhttp://zixun.goufang.com/HTML/20080510/296/20080510204497.html?cityid=hrb ）

     这些天来，SOHO中国董事长潘石屹先生的言行很不讨业内同行喜欢。他先是在3月21日说了“未来100天内中国房地产企业将发生剧变”，后又于3月27日给出了部分房地产上市公司不容乐观的财务数据，以此证明他的“房企百日剧变论”并非信口开河。潘石屹近来最能得到业内同行喜欢的言论，或许只有他在3月25日接受《华夏时报》采访时所说的“买房子能抵御通货膨胀”了。

      在外有美国次按揭危机震荡、内有央行货币政策收紧的大背景下，房地产产业界的神经本已相当脆弱，这就难怪在潘石屹抛出“百日剧变论”、尤其是在他公示了部分房地产公司速动比率、资产负债率等财务数据后不久，就有开发商受不了了，于是托人转告潘石屹，叫他不要再说了。

      忠言逆耳、良药苦口。潘石屹的“百日剧变论”并不可怕，正如潘石屹所说的，只要房地产公司能够未雨绸缪，早做准备，对克服今年资金的困难就会很有好处，最怕的是开发商不承认自己资金上遇到的问题，掩耳盗铃，讳疾忌医，到头来困难和危险就会更大。

      其实，现在真正可怕的是，在“房企百日剧变论”反响空前强烈、众多开发商对此抵制的同时，潘石屹的“房子抵御通胀论”在房地产业界并未受到反驳。更可怕的是，我发现不少开发商、购房者、甚至一些专家学者，也都认同“房子抵御通胀论”。

     在通货膨胀大背景下，如果房子能保值增值，这对开发商来说自然是一大利好。只要CPI保持在高位运行，那么捂盘惜售自然成了最好的选择。现在既然有那么多专家学者预计2008的CPI将在5.5%左右，那房价自然也就只可能升而不可能降了。但危险就在于，房子真的能够抵御通货膨胀吗？

      房地产市场需求可分居住性需求和投资/投机性需求。对于居住性需求来说，由于近年来我国房价的狂飙猛进，工薪阶层的购买力几乎已经透支殆尽。

　　根据联合国《国民经济核算统计年鉴》和各国统计年鉴，以美国、英国、法国、西德、日本、波兰、捷克、匈牙利、保加利亚等九国为样本，分析其人均GDP首次突破1000美元时的居民消费结构就可发现，住房消费约占9.18%；如果仅以美国、英国、法国、西德和日本为例，则其住房消费支出比例最大的英国为13.8%，最小的法国为8.3%。

　　另外，按照国际通行惯例，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线。如美国银行就明确规定，每月偿还的按揭贷款以及与住房相关的税费，不得超过贷款人税前收入的28%。然而，就是这样，不久前美国还是发生了次贷危机。

　　而有调查显示，我国贷款买房的人当中，54.1%的人月供占其收入的20%~50%，甚至有31.8%的人，月供占到了其收入的50%以上，超过了银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》中“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)”的警戒线。

　　今年3月20日，央行公布的“2008年第一季度全国城镇储户问卷调查综述”显示，本季度，认为“物价过高，难以接受”的居民占比达49.2%的历史最高水平，首次超过认为“物价偏高，但尚可接受”的居民占比。“认为物价过高，难以接受”的居民占比，从2007年一季度的25.9%上升至本季度的49.2%，而认为“物价偏高，但尚可接受”的居民占比则从64.1%下降到47.5%。对物价感受由“尚可接受”向“难以接受”转变的主要原因之一，就是食品类价格猛涨让居民感受到了压力。

　　由于食品类消费是每日必需的刚性支出，本轮通货膨胀又是以食品类价格领涨，我国工薪阶层的工资已远远赶不上日常支出水平的飞涨，实际收入水平已大大下降。如果通货膨胀得不到全面及时有效遏制，那么不难预测，今后解决吃饭问题将成为普通工薪阶层的第一需要，而购房需要将退居一边。

　　央行的调查数据应当说已从一个侧面说明了这一点，据央行2008年第一季度全国城镇储户问卷调查报告显示，进入2008年，居民购房意愿再创新低，北京、上海等七大城市居民购房意愿全线下跌，未来三个月打算购房的居民占比创调查以来最低水平。

　　在通货膨胀期间，居住性需求下降了，那么，住房的投资/投机性需求会不会上升呢？

　　对于住房是否值得投资有一个最基本的计算公式：P=a／r　这里的P是住房价格，a是房租收入，r是住房的还原利率。当住房市场价格≤P时，住房值得投资；当住房市场价格＞P时，住房一般不值得投资。

　　当通货膨胀不可控制、通货膨胀率逐步上升时，利率必然得相应跟着上升，此时住房还原利率r也是相应上升的；但是，房租a的上涨往往存在滞后性，有时甚至基本不变。房租a上涨幅度小于住房还原利率r上涨幅度，因此，房价P的变化趋势自然是下降的。此时，住房的投资性需求自然就减少了。

　　投机资金强调的是“以小搏大”，住房的投机性需求自然也不例外。当通货膨胀不可控制时，紧缩性货币政策是必然的选择。在银根紧缩的大背景下，住房的投机性需求也就少了。

　　凡事预则立，不预则废。“百日剧变论”不可怕，可怕的是“房子抵御通胀论”抛出至今，还不闻有争议之声。

我被反对的声音说服了，你呢？

所以我认为现在买房子的人不是“真正搞投资的人”，而是真正不在乎钱的人，活活活~